TJDFT 20/03/2018 -Pág. 1003 -Caderno único -Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios
Edição nº 53/2018
Brasília - DF, disponibilização terça-feira, 20 de março de 2018
não é ilegal, desde que, dentro dos parâmetros adotados pela jurisprudência pátria. Neste sentido é o entendimento já consolidado no Superior
Tribunal de Justiça pela súmula nº 294: ?Não é potestativa a cláusula contratual que prevê a comissão de permanência, calculada pela taxa
média de mercado apurada pelo Banco Central do Brasil, limitada à taxa do contrato?. Na mesma seara de argumentação é forçoso reconhecer
que o tema já se encontra superado pelo Superior Tribunal de Justiça. Vejamos: 4. Constatada abusividade dos encargos pactuados na cláusula
de comissão de permanência, deverá o juiz decotá-los, preservando, tanto quanto possível, a vontade das partes manifestada na celebração
do contrato, em homenagem ao princípio da conservação dos negócios jurídicos consagrado nos arts. 139 e 140 do Código Civil alemão e
reproduzido no art. 170 do Código Civil brasileiro. 5. A decretação de nulidade de cláusula contratual é medida excepcional, somente adotada se
impossível o seu aproveitamento. 6. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (REsp 1058114 RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
SEGUNDA SEÇÃO, Julgado em 12/08/2009, DJE 16/11/2010). A presente tese está consolidada nos temas 52 dos Recursos Repetitivos do
Superior Tribunal de Justiça. É necessário reconhecer que a comissão de permanência não incide sobre o valor do cálculo da prestação. Tratase de um encargo de mora que só incidirá no caso de descumprimento da obrigação, situação que não se amolda ao caso em questão. DO
DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos. Em conseqüência, resolvo o mérito, nos termos do artigo 487, inciso I,
do Código de Processo Civil. Arcarão os requerentes com o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados
em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado e o efetivo
cumprimento, remetam-se os autos ao arquivo e dê-se baixa na Distribuição. Publique-se. Registre-se e intimem-se. GIORDANO RESENDE
COSTA Juiz de Direito
N. 0724822-47.2017.8.07.0001 - PROCEDIMENTO COMUM - A: CARLOS ANDRE AMARAL DE FREITAS. A: CARLA MARIA
ALBUQUERQUE DE FREITAS. Adv(s).: DF26926 - HUMBERTO DE OLIVEIRA PEREIRA. R: OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO
IMOBILIARIO. Adv(s).: RJ11045 - CANDIDO LUIZ MARIA DE OLIVEIRA BISNETO, RJ87032 - LEONARDO DUNCAN MOREIRA LIMA. Poder
Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 4VARCIVBSB 4ª Vara Cível de Brasília Número
do processo: 0724822-47.2017.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM (7) AUTOR: CARLOS ANDRE AMARAL DE FREITAS,
CARLA MARIA ALBUQUERQUE DE FREITAS RÉU: OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO SENTENÇA Trata-se de
ação de conhecimento proposta por CARLOS ANDRÉ AMARAL DE FREITAS em desfavor de OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO. O autor alega, em apertada síntese, a existência de um vínculo jurídico contratual de empréstimo, no qual sustenta a abusividade
de determinadas cláusulas contratuais, como a que prevê a capitalização de juros e a cobrança de juros remuneratórios acima da média de
mercado. Tece arrazoado jurídico e, ao final, deduz pedido de tutela de urgência para determinar a abstenção de inscrição do seu nome nos
cadastros de inadimplentes. Ao final, pede a revisão das cláusulas que entende por abusivas, mediante a exclusão dos juros capitalizados e
a redução dos juros remuneratórios à taxa média de mercado, além da impossibilidade de cobrar cumulativamente comissão de permanência
com outros encargos em caso de inadimplência. O pedido de tutela de urgência foi indeferido. Devidamente citado, o requerido ofertou defesa,
na qual aduz que as cláusulas contratuais são válidas, conforme já consolidado pela jurisprudência. O autor ofertou réplica. Não houve dilação
probatória. Os autos vieram conclusos para a prolação de sentença. É o breve relatório. DECIDO. A matéria versada nestes autos é unicamente
de direito, comportando o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. Presentes os pressupostos
processuais de existência e validade da relação jurídica e as condições da ação, adentro a análise da questão meritória. A questão posta em
julgamento cinge-se à análise de cláusulas contratuais que prevêem a incidência de juros remuneratórios acima da taxa de 12% ao ano e a
capitalização de juros na modalidade composta. As partes estão vinculadas por uma escritura pública de compra e venda com alienação fiduciária,
relativamente à unidade imobiliária autônoma designada por 1316, situada no 13° pavimento, Entrada "B", do Bloco "D", do Conjunto "A", Edifício
"Fusion Work & Live", da Quadra 01, do Setor Hoteleiro Norte (SH/NORTE), desta Capital (ID 9425052 -). Quanto ao pagamento, as partes
pactuaram o seguinte: 5. CLÁUSULA QUINTA DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: 5.1. O pagamento da dívida do COMPRADOR com o(a)
VENDEDOR (A) , correspondente a parte restante do preço total referida na Cláusula Quarta, será efetuado da seguinte forma: a) R$ 250.000,00
(duzentos e cinquenta mil reais), por meio de 100 (cem), parcelas, com vencimentos mensais e sucessivos, no valor de R$ 3.881,92 (três mil
e oitocentos e oitenta e um reais e noventa e dois centavos), cada uma, Jª acrescidas de juros de 12% a!a., na forma da Tabela Price, com
vencimento da primeira em 15/01/2015, e, as demais, em igual dia dos meses subsequentes; 5 .1.1. O financiamento do (a) VENDEDOR (A) ao
COMPRADOR é feito na conformidade das normas do Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI, instituído pela Lei nº 9.514, de 20.11.1997,
com as modificações introduzidas por legislações posteriores, sendo o financiamento concedido sob as seguintes condições: a) reposição integral
do valor financiado e respectiva atualização monetária, no prazo pactuado; b) remuneração do capital mutuado à taxa pactuada neste contrato,
na conformidade da Tabela Price; e) capitalização dos juros; d) contratação pelo COMPRADOR de seguros contra os riscos de morte, invalidez
permanente e danos ao imóvel, com cláusula especifica que indique o (a) VENDEDOR (A) ou qualquer de seus sucessores como beneficiária
em caso de sinistro; e) possibilidade de cessão, parcial ou total, do crédito, inclusive mediante securitização de créditos imobiliários, com o que o
COMPRADOR concorda expressamente, como condição deste contrato; f) os créditos imobiliários decorrentes deste contrato poderão lastrear,
mediante a sua cessão, a emissão por companhia securitizadora, ou qualquer outra entidade ou instituição, de titulas de crédito (Certificado de
Recebíveis Imobiliários ou de qualquer outro titulo de crédito pertinente), que serão livremente negociados por meio de sistemas centralizados
de custódia e liquidação financeira de titulas privados. Passo a apreciar cada um dos pontos e fundamentar com julgados repetitivos do Superior
Tribunal de Justiça. Vejamos: Da limitação dos juros O pedido principal é de declaração de nulidade de cláusulas abusivas, dentre as quais se
destaca a adoção de taxa de juros mais benéfica ao consumidor, sob o fundamento de que a taxa aplicada é abusiva. Os juros remuneratórios,
conhecidos na doutrina como juros compensatórios são aqueles previstos para a remuneração do capital empregado, e devido em razão de
contrato de mútuo. Na definição de Caio Mário da Silva Pereira são: ?... os juros que se pagam como compensação pelo fato de o credor estar
privado da utilização do seu capital. Comumente são convencionais ...? (Instituições de Direito Civil, vol. II, Rio de Janeiro. Editora Forense,
2003, pág. 123) A questão dos limites de juros é uma das mais polêmicas que envolvem os setores político, econômico e jurídico do país
desde a edição do Código Civil de 1916. Sobre o tema o art. 192, § 3º, da Constituição Federal estabeleceu que: Art. 192. O sistema financeiro
nacional, estruturado de forma a promover o desenvolvimento equilibrado do País e a servir aos interesses da coletividade, será regulado em lei
complementar, que disporá, inclusive, sobre: §. 3º. As taxas de juros reais, nelas incluídas comissões e quaisquer outras remunerações direta
ou indiretamente referidas à concessão de crédito, não poderão ser superiores a doze por cento ao ano; a cobrança acima deste limite será
conceituada como crime de usura, punido, em todas as suas modalidades, nos termos que a lei determinar. Como se vê, a norma referida não
tem aplicação imediata, reclamando a elaboração de Lei complementar que disponha sobre os conceitos nela referidas. Este é o entendimento
que tem prevalecido no ordenamento jurídico pátrio, conforme já decidiu o Supremo Tribunal Federal nos seguintes termos: A regra inscrita no art.
192, § 3º, da Carta Política - norma constitucional de eficácia limitada - constitui preceito de integração que reclama, em caráter necessário, para
efeito de sua plena incidência, a mediação legislativa concretizadora do comando nela positivado. Ausente a lei complementar reclamada pela
Constituição, não se revela possível a aplicação imediata da taxa de juros reais de 12% a.a. prevista no art. 192, § 3º, do texto constitucional. (RE
244935-RS Relator: Min. Marco Aurélio Rel. Acórdão Min. Celso de Mello - 2ª Turma, 21.03.2000) Assim, o que prevalece é a legislação anterior
à Constituição Federal. O Código Civil de 2002 não disciplinou expressamente qual é a taxa de juros compensatórios. Portanto, é de se aplicar
a legislação específica para o caso. Em 1964 o Sistema Financeiro Nacional foi reestruturado, tendo a Lei nº 4.595, daquele ano atribuído ao
Conselho Monetário Nacional o poder de fixar as taxas de juros. Dispõe o art. 4º da referida lei: Art. 4º. Compete ao Conselho Monetário Nacional,
segundo diretrizes estabelecidas pelo Presidente da República: IV - limitar, sempre que necessário, as taxas de juros, descontos, comissões e
qualquer outra forma de remuneração de operações e serviços bancários ou financeiros, inclusive os prestados pelo Banco Central do Brasil,
assegurando taxas favorecidas aos financiamentos que se destinem.... Recentemente, foi editada a Emenda Constitucional nº. 40, de 29 de maio
de 2003, que revogou o § 3º do art. 192 da Constituição Federal, afastando qualquer dúvida quanto à caracterização do referido dispositivo como
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